一、哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓？

1.房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)權(quán)利人，而房地產(chǎn)的受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)或境外的自然人、法人、其他組織，也可以是法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或土地使用權(quán)出讓合同約定的其他自然人、法人、其他組織。

2.下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓也無(wú)效

1、達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;
②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;
③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

3、依法收回土地使用權(quán)的。

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的。

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。

7、法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

二、哪些房產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓？

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的。
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。
（三）依法收回土地使用權(quán)的。
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。
（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

引用法規(guī)
[1]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第三十八條
[2]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第三十九條規(guī)定的條

三、不能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有哪些

下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件的；
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。