一、"共有產(chǎn)權(quán)房買賣與使用限制探究"

共有產(chǎn)權(quán)保障房是指保障對(duì)象按出資金額比例與政府委托部門或機(jī)構(gòu)按份擁有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。而保障對(duì)象，是指江南六區(qū)范圍內(nèi)，家庭收入、財(cái)產(chǎn)、車輛、住房狀況等符合特定條件的家庭。共有產(chǎn)權(quán)保障房房源包括政府委托建設(shè)的保障性住房、在普通商品住房項(xiàng)目中配建的保障性住房及政府收購(gòu)的用于住房保障的普通商品住房。公租房與廉租房正式并軌后，統(tǒng)一變更名稱為公租房。關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎凡是自購(gòu)房發(fā)票記載時(shí)間5年后可交易。保障對(duì)象取得完全產(chǎn)權(quán)份額前，共有產(chǎn)權(quán)保障房不得擅自用于出租經(jīng)營(yíng)，不得改變房屋用途，個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分抵押需經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意。自購(gòu)房發(fā)票記載時(shí)間5年后，經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意，共有產(chǎn)權(quán)保障房可上市交易，交易價(jià)格按屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)執(zhí)行。取得的房屋價(jià)款扣除原房款后，剩余房款按產(chǎn)權(quán)份額比例分割。除按規(guī)定應(yīng)上繳的收益外，公有產(chǎn)權(quán)人取得的房款專項(xiàng)用于共有產(chǎn)權(quán)保障房建設(shè)、管理、購(gòu)買等相關(guān)支出。另外，自首次購(gòu)買產(chǎn)權(quán)5年內(nèi)，保障對(duì)象可根據(jù)自身需求，分次繼續(xù)按原購(gòu)買價(jià)格購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)份額；

5年后購(gòu)買的價(jià)格根據(jù)屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)評(píng)估確定。保障對(duì)象使用共有產(chǎn)權(quán)保障房期間購(gòu)買其他住房的，應(yīng)先取得共有產(chǎn)權(quán)保障房完全產(chǎn)權(quán)，或按照約定退出。

二、共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買注意事項(xiàng)

1、再次交易需滿五年共有產(chǎn)權(quán)房如果需要再次交易的話是受到限制的，若是購(gòu)買不滿5年的，按國(guó)家規(guī)定是不允許轉(zhuǎn)讓房屋份額的。也就是說如果想要出售共有產(chǎn)權(quán)房，必須是要滿五年之后再出售的，作為購(gòu)房者，遇到共有產(chǎn)權(quán)房交易的話，針對(duì)這個(gè)時(shí)間界限一定要搞清楚。另外轉(zhuǎn)讓的對(duì)象一定要是其他符合共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買條件的家庭，且轉(zhuǎn)讓對(duì)象所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

2、過戶流程復(fù)雜共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)過戶要比普通商品房買賣過戶要復(fù)雜很多，需要每個(gè)共有權(quán)人都簽署與售房有關(guān)的所有文件，因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)不只是一個(gè)人所有的。而現(xiàn)在很多人都是貸款購(gòu)買的房子，全款買房對(duì)大多數(shù)的家庭來說都比較難，如果購(gòu)房者購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房需要辦理貸款的話，還需所有共有權(quán)人在銀行工作人員面前簽署售房文件。

3、共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買限制并不是誰都可以申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房的，必須要符合相關(guān)的規(guī)定的條件才行，一般來說，以下這些人群是不能申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的已簽訂住房購(gòu)房合同或征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議的，如果購(gòu)房者之前已經(jīng)購(gòu)買過房子，并且存在住房轉(zhuǎn)出記錄的也是不滿足條件的，另外有一些特殊情況，比如有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的也是不滿足條件的。

三、共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房購(gòu)買注意事項(xiàng)

當(dāng)購(gòu)房人遇到幾個(gè)人共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房時(shí)應(yīng)格外小心，因?yàn)檫@類二手房是幾人共同擁有的共有財(cái)產(chǎn)，所以任何一個(gè)人都無權(quán)單獨(dú)處置共有的房產(chǎn)，不管這個(gè)人是否親自掌握產(chǎn)權(quán)證和土地證。關(guān)鍵的問題是看是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房，最好的方法是購(gòu)房人應(yīng)與所有共有人見面，了解一下具體情況。
在以后就該二手房轉(zhuǎn)讓事宜的談判中，也應(yīng)該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權(quán)委托書。在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時(shí)，所有的共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應(yīng)委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但該授權(quán)委托書應(yīng)該是經(jīng)過公證或律師見證過的法律文件，該法律文件的原件應(yīng)該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。
如果共同所有人里有一個(gè)人不同意轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓協(xié)議在法律上歸于無效，任何人未經(jīng)授權(quán)和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。所以在購(gòu)買共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房時(shí)，一定要重視法律文件的完善，千萬不可輕信其他共有人口頭上的承諾。
法律依據(jù)
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
第七條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格;

（三）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，

7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;

（四）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估;

（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);

（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

引用法規(guī)
[1]《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》 第七條

四、共有產(chǎn)權(quán)房探索購(gòu)房新選擇

1、共有產(chǎn)權(quán)房的申購(gòu)者以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得住房60%或70%的產(chǎn)權(quán)。一旦購(gòu)房家庭想進(jìn)一步借助市場(chǎng)改善居住條件，可在滿規(guī)定5年限之后，將擁有的產(chǎn)權(quán)出售（政府擁有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)）。

2、所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭所建的房屋。保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。

3、房屋產(chǎn)權(quán)可以按照兩種比例實(shí)現(xiàn)共有當(dāng)個(gè)人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時(shí)，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格;對(duì)仍無力購(gòu)買的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購(gòu)買，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的70%，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房。

4、共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買人隨著收入的增加，可以申請(qǐng)購(gòu)買政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算;5年后購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。

5、房屋出售時(shí)與此類似，出售所得按購(gòu)房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。當(dāng)購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入中高收入群體時(shí)，政府也無需強(qiáng)制其搬出，而是對(duì)政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場(chǎng)租金。

五、共有產(chǎn)權(quán)房買賣的法律標(biāo)準(zhǔn)是什么

律師解答
根據(jù)《民法典》第三百零一條的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)在經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意后，再進(jìn)行買賣。如果共有人之間有特別約定，則以約定為準(zhǔn)。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
第四十一條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
法律依據(jù)
《中華人民共和國(guó)民法典》第三百零一條
處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
《民法典》第三百零一條
處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

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引用法規(guī)
[1]《民法典》 第三百零一條
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十七條
[2]《城市房地產(chǎn)管理法》 第四十一條
[1]《中華人民共和國(guó)民法典》 第三百零一條
[1]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第三十七條
[1]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第四十一條
[1]《民法典》 第三百零一條
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十七條
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第四十一條